Plan de masse coté dans les 3 dimensions : ce que la mairie attend
Réponse rapide
Le plan de masse coté dans les 3 dimensions est une pièce obligatoire du permis de construire et de la déclaration préalable (article R.431-9 du code de l'urbanisme). Les 3 dimensions sont la longueur, la profondeur et l'altimétrie. Cette dernière s'exprime en cotes NGF (Nivellement Général de la France) : c'est la dimension le plus souvent oubliée.
C'est la pièce que les services instructeurs examinent en premier, et celle qui déclenche le plus de demandes de pièces complémentaires. Voici précisément ce qu'elle doit contenir et comment éviter les oublis classiques — vous pouvez aussi faire réaliser votre plan de masse coté.
Que veut dire coté dans les 3 dimensions ?
« Coté » signifie que les distances sont écrites sur le plan, pas seulement dessinées à l'échelle. Les trois dimensions attendues sont :
- X — la longueur : dimensions horizontales des constructions et distances jusqu'aux limites de propriété et à la voirie.
- Y — la profondeur : implantation dans l'autre sens, recul par rapport au fond de parcelle, position des accès et du stationnement.
- Z — l'altimétrie : niveau du terrain naturel avant travaux et niveau du projet, exprimés en cotes NGF.
Le vrai sujet, c'est le Z. Sans altimétrie, le service instructeur ne peut ni vérifier la hauteur réelle du bâtiment par rapport au sol existant, ni contrôler les déblais et remblais, ni apprécier l'insertion sur un terrain en pente. Un plan très propre en X et Y mais muet sur les niveaux reste incomplet.
Les 10 éléments obligatoires du plan de masse
- L'orientation : la flèche du nord, indispensable pour juger de l'ensoleillement et des vues.
- L'échelle graphique : une réglette dessinée, qui reste juste même si le plan est réduit.
- Les limites de propriété, tracées clairement et distinguées des clôtures existantes.
- Les accès au terrain : entrée véhicule, portail, cheminement piéton.
- Le nom des voiries périphériques bordant la parcelle.
- La référence cadastrale (section et numéro de parcelle).
- La surface de la parcelle.
- Les réseaux : eau potable, électricité et assainissement, avec leur tracé et leur raccordement.
- Les altimétries du terrain naturel, en cotes NGF, sur les points caractéristiques de la parcelle.
- Les constructions existantes et les constructions projetées, différenciées graphiquement et cotées.
PCMI2 ou DPC2 : quelle pièce selon votre dossier
Le contenu est le même, seule la numérotation de la pièce change selon la nature de la demande :
- PCMI2 — plan de masse d'un permis de construire pour maison individuelle.
- DPC2 — plan de masse d'une déclaration préalable, joint au Formulaire Cerfa 16702 (ou au Formulaire Cerfa 16703 pour une maison individuelle).
Dans tous les cas, le plan de masse est transmis avec les autres pièces lors du dépôt du dossier en ligne.
Les erreurs qui font rejeter le dossier
Les quatre oublis les plus fréquents
- Absence de cotes altimétriques : aucune valeur NGF sur le terrain naturel ni sur le projet. C'est la cause n°1 de demande de pièce complémentaire.
- Échelle numérique au lieu d'une échelle graphique : la mention « 1/200 » seule devient fausse dès que le plan est réduit à l'impression.
- Réseaux non représentés : eau, électricité et assainissement doivent apparaître, y compris le dispositif d'assainissement individuel.
- Incohérence entre le plan de masse et le CERFA : surfaces, emprise ou références cadastrales qui ne correspondent pas d'une pièce à l'autre.
Pour éviter le dernier point, calez vos chiffres avant de dessiner : notre méthode de calcul de la surface de plancher vous donne les valeurs à reporter à l'identique sur le formulaire et sur le plan.
Exemple commenté
Imaginons une parcelle rectangulaire bordée au sud par une voie communale. Un plan de masse conforme montre, en haut à droite, la flèche du nord et la réglette d'échelle. Les limites de propriété sont tracées en trait fort, avec la référence cadastrale et la surface de la parcelle notées dans un cartouche.
La maison existante apparaît en trait fin, le projet d'extension en trait épais ou en teinte différente. Des lignes de cote relient chaque façade du projet aux limites séparatives : par exemple 3,00 m à l'est, 8,50 m au nord, ainsi que les dimensions propres de l'extension. Le retrait par rapport à la voie est également coté.
Sur les angles de la parcelle et aux abords du projet, des cotes NGF indiquent le niveau du terrain naturel — par exemple 112,40 puis 111,80 en descendant vers la rue — et une cote donne le niveau fini de la dalle projetée. On lit ainsi immédiatement la pente et les mouvements de terre.
Enfin, des tracés en pointillés partent du bâtiment vers la voie : arrivée d'eau potable, alimentation électrique et branchement d'assainissement, avec l'accès véhicule et le portail positionnés sur la limite sud.
Tableau de contrôle avant dépôt
| Élément | Obligatoire ? | Erreur fréquente |
|---|---|---|
| Flèche du nord | Oui | Orientation absente ou incohérente avec le plan de situation |
| Échelle graphique | Oui | Seule une échelle numérique est indiquée |
| Limites de propriété | Oui | Confondues avec la clôture ou avec la haie voisine |
| Cotes NGF du terrain naturel | Oui | Aucune altimétrie reportée sur le plan |
| Réseaux eau / électricité / assainissement | Oui | Tracés manquants ou raccordement non localisé |
| Référence cadastrale et surface de la parcelle | Oui | Valeurs différentes de celles du CERFA |
| Accès et voiries périphériques nommées | Oui | Rue non nommée, accès véhicule non représenté |
| Existant et projet différenciés | Oui | Même graphisme pour l'existant et le projeté |
LegalRenov vous accompagne
Nous dessinons votre plan de masse coté dans les 3 dimensions, cohérent avec le formulaire et les règles de votre PLU, et nous montons l'ensemble des pièces du dossier.
