Permis de construire à Paris : guide complet 2026
PLU bioclimatique, secteurs ABF, délais réels par arrondissement, taxe d'aménagement, architecte obligatoire : tout ce qu'il faut savoir pour déposer un dossier d'urbanisme à Paris en 2026.
L'essentiel
Pourquoi Paris est un cas particulier en urbanisme
Paris est la commune la plus complexe de France en matière d'urbanisme pour 4 raisons :
- • PLU bioclimatique (PLUb) entré en vigueur le 1er janvier 2024 — le premier de France à imposer des règles bioclimatiques strictes (coefficient de pleine terre, hauteurs revues, isolation thermique renforcée)
- • Densité de secteurs ABF : 7 arrondissements sont entièrement ou partiellement classés au titre des Monuments Historiques (Marais, Île Saint-Louis, Île de la Cité, faubourg Saint-Germain, Madeleine...)
- • Taxe d'aménagement Paris : 5 % de la valeur forfaitaire (~929 €/m² en 2026), parmi les plus élevées de France
- • Périmètre Plan Climat Paris : objectifs de neutralité carbone 2050 = exigences thermiques RE2020 renforcées sur certains lots — voir notre service attestation thermique RE2020.
Le PLU bioclimatique en bref : il impose une part de pleine terre (entre 30 % et 60 % selon zone), un coefficient de biotope (surface verte/perméable), un bonus de constructibilité pour les bâtiments très performants, et restreint les sols artificiels.
Arrondissements et spécificités urbanistiques
| Arrondissement | Zone PLUb dominante | ABF | Délai PC réel | Spécificités |
|---|---|---|---|---|
| 1er, 4e | Mixte renforcée | Oui Marais, Île de la Cité | 4-6 mois | Avis ABF systématique, restrictions matériaux/teintes |
| 2e, 3e | Mixte renforcée | Oui haut Marais | 4-5 mois | Mêmes contraintes que 4e |
| 5e | Mixte | Oui Île Saint-Louis, abords Notre-Dame | 4-6 mois | Abords Monuments H. très contraignants |
| 6e, 7e | Centrale | Oui Saint-Germain, Tour Eiffel 500m | 5-7 mois | Surveillances ABF + Plan Sauvegardé |
| 8e, 9e | Centrale | Oui Madeleine, Opéra | 4-5 mois | Périmètres MH multiples |
| 10e à 12e | Mixte | Partielle République, Bastille | 3-4 mois | ABF en partie seulement |
| 13e | Mixte renforcée + Olympiades | Non | 3 mois | Opportunités neuf, projet Bercy-Charenton |
| 14e à 17e | Pavillonnaire / mixte | Partielle 16e : Trocadéro | 3-4 mois | Pavillonnaire majoritaire |
| 18e, 19e, 20e | Mixte | Partielle Sacré-Cœur (18e) | 3-4 mois | Buttes Chaumont, Belleville |
Le PLU bioclimatique (PLUb) en vigueur depuis 2024
Adopté par le Conseil de Paris le 5 juin 2023 et entré en vigueur le 1er janvier 2024, le PLUb remplace l'ancien PLU de 2006. Il introduit :
- • Coefficient de pleine terre : minimum 30 % sur la plupart des parcelles (jusqu'à 60 % en zone pavillonnaire)
- • Coefficient de biotope : score "végétation" (toitures végétalisées, façades vertes, perméabilité du sol)
- • Hauteurs revues : 25 m max en zone générale (sauf bonus performance énergétique → 37 m)
- • Bonus constructibilité bioclimatique : +10 à +20 % de SDP si bâtiment Bepos, terrasses végétalisées, isolation biosourcée
- • Restrictions surélévations : limitées à 1 niveau sauf parcours architectural exceptionnel
Conséquence pratique : un projet d'extension qui passait sans problème sous l'ancien PLU peut désormais être refusé par défaut de pleine terre. Toute demande à Paris doit prendre en compte ces nouvelles règles.
L'Architecte des Bâtiments de France (ABF) à Paris
Si votre parcelle se trouve dans le rayon de 500 m d'un Monument Historique (extrêmement courant à Paris : Notre-Dame, Tour Eiffel, Sacré-Cœur, Madeleine, Saint-Sulpice, Hôtel des Invalides, etc.), l'avis de l'ABF est systématiquement requis. Conséquences :
- • +1 mois minimum au délai d'instruction
- • Avis conforme dans les périmètres délimités (PSMV) → pouvoir de veto
- • Avis simple dans les abords classiques → recours possible auprès du préfet de région
- • Restrictions courantes : matériaux imposés (zinc, ardoise, pierre de taille), teintes spécifiques, fenêtres en bois (pas de PVC), interdiction baies coulissantes en façade, limitation des Velux
Conseil : avant tout projet à Paris, vérifiez si votre adresse est en secteur ABF sur paris.fr/services-et-infos-pratiques/urbanisme ou via le plan PLUb disponible en ligne sur geoportail-urbanisme.gouv.fr.
Taxe d'aménagement Paris
La taxe d'aménagement à Paris s'élève à 5 % de la valeur forfaitaire (taux communal). En 2026, la valeur forfaitaire est de 929 € par m² créé. Pour une extension de 30 m², comptez environ 1 393 € de taxe d'aménagement à payer 12 mois après l'arrêté.
Démarches selon votre projet à Paris
Construction neuve
Si vous achetez un terrain constructible (rare à Paris intra-muros, plus fréquent dans les arrondissements périphériques 13e, 19e, 20e), le permis de construire est systématiquement requis. Particularités Paris : étude d'impact environnemental selon zone PLUb, coefficient de pleine terre dès la conception, architecte obligatoire si surface > 150 m² ou si maître d'ouvrage est une société.
Extension de maison / immeuble
- • ≤ 5 m² : aucune formalité (rare à Paris)
- • 5 à 40 m² : déclaration préalable (Paris a un PLU, donc seuil 40 m²)
- • > 40 m² : permis de construire
- • Si surface totale > 150 m² après travaux : architecte obligatoire
Surélévation / création de niveaux
Fortement encadrée par le PLUb : maximum 1 niveau supplémentaire dans la plupart des zones, hauteur max 25 m (37 m si performance bioclimatique exceptionnelle), avis ABF requis si secteur protégé, contestations fréquentes des voisins (vues, ensoleillement).
Changement de destination
Très fréquent à Paris (transformer un local commercial en logement, ou inverse). Soumis à permis de construire si modification structurelle ou changement > 40 m², déclaration préalable sinon. Pour les commerces et restaurants, voir aussi notre service dossier ERP. Notez que les attestations spécifiques (sismique, accessibilité) peuvent être demandées — voir attestations réglementaires et attestation sismique (Paris en zone 1, faible risque mais parfois exigée pour les ERP et bâtiments stratégiques).
Cas concrets traités à Paris
Cas 1 — Marais (4e)
Famille Rosenberg — extension véranda 25 m²
Extension véranda sur cour intérieure d'un immeuble haussmannien, secteur PSMV.
- • Avis ABF conforme requis
- • Coef. pleine terre 40 % sur cour
- • Total 132 m² (pas d'architecte)
DP accordée en 3 mois 17 jours. ABF a imposé véranda aluminium noir mat + toiture zinc patiné. Honoraires : 1 200 €.
Cas 2 — Olympiades (13e)
SCI Bercy — neuf 220 m² (3 logements)
Construction neuve sur parcelle libre acquise via SCI familiale.
- • SCI + > 150 m² → architecte obligatoire
- • Pas en zone ABF
- • Bonus PLUb : toitures végétalisées + PAC géothermie
PC accordé en 3 mois 4 jours. Bonus +18 % SDP. Honoraires LegalRenov + architecte : 12 800 €.
Cas 3 — 16e (rue Erlanger)
Mme Vasseur — surélévation 1 niveau
Surélévation sur immeuble 4 étages 1930. Trocadéro à 700 m mais hors périmètre ABF.
- • Hauteur 19 m (sous max PLUb)
- • AG copropriétaires unanime requise
- • Recours d'un voisin (ensoleillement)
PC accordé après 5 mois 2 jours. Lucarnes côté cour seulement, retrait 2 m du faîtage Sud. Honoraires : 14 500 €.
Délais réels d'instruction à Paris
| Type de dossier | Délai légal | Délai réel observé |
|---|---|---|
| Déclaration préalable hors ABF | 1 mois | 1 à 1,5 mois |
| Déclaration préalable en ABF | 2 mois | 2 à 3 mois |
| Permis de construire hors ABF | 3 mois | 3 à 4 mois |
| Permis de construire en ABF | 4 mois | 5 à 7 mois |
| Permis de construire ERP | 4 mois | 4 à 6 mois |
| Modification permis accordé | 1-2 mois | 1 à 3 mois |
À noter : la mairie de Paris est notoirement plus lente que la moyenne nationale (manque d'effectifs au service urbanisme + complexité PLUb). Anticipez systématiquement +30 % de délai par rapport au délai légal.
Notre accompagnement à Paris
LegalRenov a accompagné plus de 200 projets à Paris depuis 2018, dans tous les arrondissements. Notre équipe :
- Connaît parfaitement le PLU bioclimatique
- A des relais avec l'ABF (pré-validation des projets en secteur protégé)
- Couvre les 20 arrondissements avec des architectes partenaires
- Connaît les services urbanisme des mairies d'arrondissement
Tarifs Paris
| Prestation | Tarif TTC |
|---|---|
| Déclaration préalable de travaux | À partir de 350 € |
| Déclaration préalable + ABF | À partir de 600 € |
| Permis de construire (sans architecte requis) | À partir de 750 € |
| Coordination dossier avec architecte | À partir de 1 200 € |
| Attestation thermique RE2020 | À partir de 240 € |
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