Extension maison 20 m² : la déclaration préalable suffit (règles 2026)
Pour une extension de maison entre 5 et 20 m² (ou jusqu'à 40 m² en zone couverte par un PLU), une simple déclaration préalable de travaux suffit : pas besoin de permis de construire. Si la surface totale après travaux dépasse 150 m², l'architecte devient obligatoire.
TL;DR
Quelle autorisation pour une extension de 20 m² ?
Selon l'article R.421-17 du Code de l'urbanisme, une extension de maison individuelle est soumise à déclaration préalable de travaux (DP) si elle remplit les 3 conditions suivantes :
- Surface créée ≤ 20 m² (surface de plancher OU emprise au sol — c'est le maximum des deux qui compte)
- Surface totale après travaux < 150 m² (sinon permis de construire + architecte obligatoires)
- La parcelle n'est PAS en zone protégée (Architecte des Bâtiments de France, secteur sauvegardé, monument historique à proximité, site classé...)
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, vous basculez en permis de construire. Voir notre guide dédié : extension maison 30-40 m² : permis de construire.
La règle des 40 m² en zone PLU (le piège le plus courant)
Beaucoup de propriétaires ignorent cette règle. Si votre commune dispose d'un PLU (Plan Local d'Urbanisme), le seuil de la déclaration préalable est porté à 40 m² au lieu de 20 m². Concrètement :
- • Commune avec PLU (90 % des communes urbaines et 60 % rurales) : DP jusqu'à 40 m² d'extension
- • Commune sans PLU (RNU ou carte communale) : DP jusqu'à 20 m² seulement, PC au-delà
MAIS attention : même en zone PLU, si l'extension de 20 à 40 m² porte la surface totale au-delà de 150 m², le permis de construire devient obligatoire et l'architecte aussi (article R.431-2 du Code de l'urbanisme). Voir : maison +150 m² : architecte obligatoire.
Comment savoir si votre commune a un PLU ?
- Demander à votre mairie (service urbanisme) — gratuit, réponse en 1 jour
- Consulter géoportail-urbanisme.gouv.fr : tape l'adresse, le PLU s'affiche s'il existe
- Consulter le site officiel de votre commune (rubrique "Urbanisme" ou "PLU")
Tableau récapitulatif des seuils
| Type de zone | Surface extension | Autorisation | Architecte |
|---|---|---|---|
| Hors PLU (RNU) | ≤ 5 m² | Aucune formalité | — |
| Hors PLU (RNU) | 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Non |
| Hors PLU (RNU) | > 20 m² | Permis de construire | Si total > 150 m² |
| Avec PLU | ≤ 5 m² | Aucune formalité | — |
| Avec PLU | 5 à 40 m² | Déclaration préalable | Non |
| Avec PLU | > 40 m² | Permis de construire | Si total > 150 m² |
| Zone ABF | Toute surface | DP avec accord ABF | Variable |
| Site classé / sauvegardé | Toute surface | Autorisation spéciale | Souvent oui |
Comment calculer si vous restez sous le seuil ?
Le seuil de 20 m² (ou 40 m²) porte sur le maximum entre surface de plancher et emprise au sol. C'est le critère le plus restrictif des deux qui s'applique.
Surface de plancher
Emprise au sol
La majorité des extensions ont une surface de plancher proche de leur emprise au sol (à quelques m² près). Le calcul devient critique pour les vérandas avec terrasse ou les extensions sur pilotis. Pour un calcul détaillé, voir notre guide complet sur la surface de plancher.
Exemple : extension véranda 18 m²
Projet : véranda fermée de 18 m² (surface de plancher) avec terrasse couverte de 6 m² accolée.
- • Surface de plancher : 18 m² (la véranda)
- • Emprise au sol : 18 + 6 = 24 m² (la terrasse couverte est sous emprise)
- • Le maximum est 24 m² → dépasse les 20 m² en zone hors PLU
Conclusion : si la commune n'a pas de PLU, ce projet nécessite un permis de construire. Si elle a un PLU, la DP suffit (24 < 40).
Documents à fournir pour une déclaration préalable
Le dossier DP comprend 9 pièces obligatoires (formulaire CERFA n°13703*11) :
| Pièce | Description |
|---|---|
| DP1 | Plan de situation du terrain |
| DP2 | Plan de masse coté en 3 dimensions |
| DP3 | Plan en coupe du terrain et de la construction |
| DP4 | Notice descriptive du projet |
| DP5 | Plan des façades et toitures |
| DP6 | Vue 3D ou photomontage de l'insertion paysagère |
| DP7 | Photo de l'environnement proche |
| DP8 | Photo de l'environnement lointain |
| DP11 | Attestation thermique simplifiée RE2020 (extensions chauffées > 5 m²) |
Si la parcelle est en secteur ABF, ajoutez le DP9 (graphique d'insertion couleur) et le DP10 (document attestant l'accord du SDAP/ABF). Pour les extensions chauffées de plus de 5 m², joignez une attestation thermique RE2020.
Tarif LegalRenov : nous montons l'intégralité du dossier (plans 2D et 3D, notice, insertion paysagère, dépôt en mairie) dès 350 € TTC. Voir Déclaration préalable de travaux.
Délais d'instruction
| Type de zone | Délai légal |
|---|---|
| Zone classique | 1 mois |
| Zone protégée (ABF, monument historique) | 2 mois |
| Avec demande de pièces complémentaires | +1 mois max |
Autorisation tacite : si la mairie n'a pas répondu dans le délai légal, votre déclaration est réputée acceptée. Vous pouvez démarrer les travaux. Demandez quand même un certificat de non-opposition tacite à la mairie pour preuve écrite.
Pourquoi le délai peut être prolongé ?
- • Demande de pièces complémentaires : la mairie a 1 mois pour vérifier la complétude. Si pièce manquante, elle vous notifie et le délai d'instruction redémarre à zéro après réception
- • Zone ABF : passage devant l'Architecte des Bâtiments de France (+1 mois automatique)
- • Site classé : enquête publique parfois requise (+2 à 4 mois)
Cas concrets
Cas 1 — Famille Lefebvre
Extension cuisine 18 m² à Bordeaux
Maison 1985, surface actuelle = 105 m². Extension cuisine 18 m² (façade arrière, baies vitrées, RE2020).
- • Surface créée : 18 m² (sous le seuil)
- • Total après : 123 m² (sous 150 m²)
- • Bordeaux a un PLU, pas de zone ABF
Verdict : DP. Accord obtenu en 28 jours.
Cas 2 — M. Bernard
Extension salon 35 m² à Aix-en-Provence
Maison 2010, surface 95 m². Extension salon 35 m².
- • Surface créée : 35 m² (entre 20 et 40 en PLU)
- • Total après : 130 m² (sous 150 m²)
- • Aix a un PLU, pas en ABF
Verdict : DP suffit. Vérifier la zone exacte sur géoportail-urbanisme.
Cas 3 — Mme Aubry
Extension 22 m² qui bascule en PC
Maison 1992, surface 132 m². Extension 22 m² en zone hors PLU (RNU).
- • Surface créée : 22 m² → dépasse 20 m² hors PLU
- • Total : 154 m² → architecte obligatoire
Verdict : permis de construire + architecte (~3 800 €) + 750 € LegalRenov.
Les 5 erreurs à éviter
1. Confondre 20 m² et 40 m²
La règle 40 m² ne s'applique qu'en zone PLU. En zone RNU (carte communale ou aucun document), c'est 20 m² strictement.
2. Oublier le seuil 150 m² total
Même si votre extension fait moins de 40 m², si le total après dépasse 150 m², le permis de construire ET l'architecte sont obligatoires.
3. Ignorer l'emprise au sol
La terrasse couverte sur pilotis compte dans l'emprise au sol même si elle n'est pas close. C'est elle qui peut faire basculer le projet en PC.
4. Démarrer les travaux trop tôt
Vous pouvez démarrer après réception de l'accord OU après expiration du délai d'instruction sans réponse. Démarrage anticipé = construction illégale, mise en demeure de démolir possible.
5. Penser que la DP est moins regardée que le PC
La DP est strictement instruite. Mêmes règles d'urbanisme, même rigueur. Une DP refusée a les mêmes conséquences qu'un PC refusé.
Faut-il une attestation thermique ?
Oui, depuis le 1er janvier 2022, toute extension de plus de 5 m² chauffée nécessite une attestation thermique simplifiée au titre de la RE2020 (réglementation environnementale 2020). Elle est jointe au dossier DP au moment du dépôt.
LegalRenov propose cette attestation thermique RE2020 à partir de 240 € TTC, livrée en 48 h.
Notre accompagnement déclaration préalable
LegalRenov gère votre dossier DP de A à Z :
- Étude de faisabilité sous 24 h (gratuite)
- Plans 2D et 3D réalisés par notre bureau d'études
- Notice descriptive rédigée selon les exigences mairie
- Insertion paysagère (vue 3D ou photomontage)
- Attestation thermique RE2020 si nécessaire
- Dépôt en mairie ou en ligne (téléprocédure DP)
- Suivi administratif jusqu'à l'arrêté
- Affichage sur le terrain (panneau réglementaire fourni)
Tarif tout compris : à partir de 350 € TTC.
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