Permis de construire à Bordeaux : guide complet 2026
Classement UNESCO Port de la Lune, ABF, PLU 3.1 de Bordeaux Métropole, PPRI Garonne, délais réels par quartier et tarifs 2026 : tout savoir avant de déposer un dossier d'urbanisme à Bordeaux.
L'essentiel
Pourquoi Bordeaux est un cas particulier
Bordeaux présente 4 spécificités fortes :
- • Classement UNESCO Port de la Lune depuis le 28 juin 2007 — 1 800 hectares (Triangle d'Or, quais Garonne, Saint-Pierre, Saint-Michel, Sainte-Croix, Chartrons partiel). L'un des centres-villes UNESCO les plus étendus de France.
- • Bordeaux Métropole (28 communes, depuis 2015) instruit les autorisations selon un PLU intercommunal.
- • Codes architecturaux stricts : pierre blonde de Bordeaux, balcons en fer forgé, fenêtres à petits carreaux, ferronneries, palettes de couleurs imposées — héritage haussmannien et 18e siècle.
- • PPRI Garonne : zones inondables Bastide, Bègles, Talence — cotes de plancher minimales.
Le PLU 3.1 de Bordeaux Métropole : adopté en 2017, modifié en 2019 et 2021, il définit les règles pour les 28 communes de la Métropole. Les règles sont particulièrement strictes en centre-ville Bordeaux (zones URpb et URc). Pour savoir quelle autorisation est requise pour votre projet, consultez notre guide complet.
Tableau récapitulatif — quartiers Bordeaux
| Quartier | Spécificités | ABF | Délai PC réel |
|---|---|---|---|
| Triangle d'Or, Quinconces | UNESCO, Plan Sauvegarde, Cours de l'Intendance | Oui Avis conforme | 5-6 mois |
| Saint-Pierre, Saint-Michel | UNESCO, secteur sauvegardé | Oui Avis conforme | 5-6 mois |
| Quais Garonne (Bastide) | UNESCO + PPRI inondation | Oui Avis conforme | 5-7 mois |
| Chartrons | UNESCO partiel, échoppes négociants | Partielle Partie nord | 4-5 mois |
| Saint-Augustin, Caudéran | Pavillonnaire 19e/20e | Partielle Selon adresse | 3-4 mois |
| Bordeaux Lac, Belcier | Zones d'aménagement récentes | Non | 3 mois |
| Mériadeck | Quartier moderne 1970-80 | Non | 3 mois |
| Bègles, Talence (Métropole) | PPRI Garonne partiel | Partielle Variable | 3-5 mois |
Le classement UNESCO Port de la Lune
Inscrit au Patrimoine Mondial de l'UNESCO en 2007, ce périmètre exceptionnellement étendu couvre 1 800 hectares de Bordeaux historique. Conséquences :
- • Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) dans le secteur sauvegardé centre-ville → avis ABF conforme (pouvoir de veto)
- • Avis ABF simple dans les abords UNESCO classique
- • Charte architecturale Bordeaux : pierre blonde (calcaire de Bordeaux), tuiles canal, ferronneries, balcons traditionnels
- • Restrictions teintes : palette de couleurs imposée (façades clair, volets en bois peint dans les tons définis)
- • Limitation matériaux modernes : pas de PVC en façade rue, pas de baies coulissantes alu en façade, restrictions sur les Velux et fenêtres modernes
Conseil : avant tout projet en centre-ville Bordeaux, consultez l'ABF de Gironde (UDAP 33) en pré-projet (RDV gratuit). Cela évite des surprises au dépôt.
Le PLU 3.1 de Bordeaux Métropole
Adopté en juin 2017, modifié plusieurs fois depuis. Il définit les règles pour les 28 communes de la Métropole :
- • Zones URpb (urbain protégé Bordeaux) : règles UNESCO renforcées
- • Zones URc : urbain de centre-ville classique
- • Zones URsg : sauvegarde grands paysages (collines bordelaises)
- • Coefficient de pleine terre variable selon zone (15 % à 50 %)
- • Hauteurs max entre 7 m (zones pavillonnaires) et 28 m (centres urbains denses)
- • Performances énergétiques : RE2020 + bonus métropolitain — voir attestations réglementaires
PPRI Garonne et risques inondation
Zones soumises au Plan de Prévention des Risques Inondation Garonne :
- • Quais Bordeaux (Bastide notamment)
- • Bègles, Floirac, Lormont
- • Communes en bordure du fleuve
Contraintes PPRI : cote de plancher minimale (souvent +50 cm cote de référence), matériaux résistants à l'eau au RDC, batardeaux possibles, restrictions caves.
Zone sismique 2 et taxe d'aménagement
Bordeaux et la Métropole sont en zone sismique 2 (faible). Attestation parasismique non systématiquement obligatoire mais exigée pour les ERP catégories I-III et bâtiments classes III/IV.
Taxe d'aménagement Bordeaux Métropole : 5 % part communale + 2,5 % part Région = 7,5 % appliqués à 929 €/m² (2026), soit ~70 €/m² créé. Pour une extension 30 m², comptez environ 2 100 €.
Cas concrets traités à Bordeaux
Cas 1 — Saint-Pierre (UNESCO)
M. Lacombe — extension cuisine 35 m²
Extension cuisine 35 m² sur cour intérieure d'une échoppe Saint-Pierre.
- • PSMV Saint-Pierre = avis ABF conforme
- • Zone URpb : pleine terre 30 % min sur cour
- • Pierre blonde imposée
DP accordée (35 m² < 40 m²) après modification : pierre de taille au lieu de bardage métal. Délai 3 mois 8 jours. Honoraires : 800 €.
Cas 2 — Bastide (PPRI)
SCI Bastide — neuf 180 m²
Maison neuve 180 m² en zone PPRI Bastide.
- • SCI = architecte obligatoire
- • 180 m² > 150 m² = double obligation
- • PPRI : cote plancher +60 cm, RDC résistant
PC accordé en 3 mois 12 jours. Architecte a respecté PPRI + RE2020. Honoraires LegalRenov + architecte : 9 800 €.
Cas 3 — Triangle d'Or (refus)
Famille Tristan — surélévation refusée
Surélévation +1 niveau sur immeuble haussmannien Cours de l'Intendance.
- • PSMV Triangle d'Or = ABF conforme
- • Hauteur max 22 m → projet 24 m
- • Refus ABF (altération paysage)
PC refusé. Famille a renoncé après recours infructueux. Honoraires : 750 € (étude + dépôt + recours).
Délais d'instruction réels Bordeaux
| Type de dossier | Délai légal | Délai réel observé |
|---|---|---|
| Déclaration préalable hors UNESCO | 1 mois | 1 à 1,5 mois |
| Déclaration préalable en UNESCO/ABF | 2 mois | 2,5 à 3,5 mois |
| Permis de construire hors UNESCO | 3 mois | 3 à 4 mois |
| Permis de construire en UNESCO/PSMV | 4 mois | 5 à 7 mois |
| Permis de construire ERP | 4 mois | 4 à 6 mois |
📍 À noter : la Métropole de Bordeaux est dans la moyenne nationale en délai. Le centre-ville UNESCO double quasiment les délais.
Notre accompagnement à Bordeaux
LegalRenov a accompagné plus de 60 projets dans la Métropole bordelaise :
- Connaissance fine du PLU 3.1 et des zones UNESCO
- Relais avec l'UDAP de Gironde (ABF)
- Architectes partenaires spécialisés bâti ancien Bordeaux
- Maîtrise PPRI Garonne
Tarifs Bordeaux
| Prestation | Tarif TTC |
|---|---|
| Déclaration préalable simple | À partir de 350 € |
| Déclaration préalable + ABF | À partir de 800 € |
| Permis de construire (sans architecte requis) | À partir de 750 € |
| PC + architecte (mise en relation + admin) | À partir de 1 200 € |
Questions fréquentes — Bordeaux
Pour aller plus loin : voir le détail des seuils architecte (150 m²).
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